전세나 월세 계약을 체결한 후 임차인이 반드시 확인해야 할 행정 절차 중 하나가 바로 임대차계약 신고제다. 이 제도는 비교적 최근에 도입되어 아직까지도 “전세계약도 신고해야 하는지”, “확정일자와 무엇이 다른지” 혼동하는 경우가 많다.
임대차계약 신고제는 일정 금액 이상의 주택 임대차 계약을 행정기관에 신고하도록 의무화한 제도로, 임차인의 권리 보호와 임대차 시장의 투명성 확보를 목적으로 한다. 이 글에서는 임대차계약 신고제의 적용 대상부터 실제 신고 방법, 주의사항까지 단계별로 정리한다.
제도가 시행된 이유
과거에는 전·월세 계약 정보가 체계적으로 관리되지 않아 실제 거래 가격을 파악하기 어렵고, 분쟁이 발생했을 때 객관적인 기준이 부족한 문제가 있었다.
임대차계약 신고제는 이러한 문제를 보완하기 위해 도입되었으며, 임대차 거래 정보를 표준화하여 관리함으로써 임차인의 권리 보호와 정책 수립의 기초 자료로 활용되고 있다.
신고 대상이 되는 주택 범위
임대차계약 신고제는 모든 부동산 계약에 적용되지 않는다. 다음 요건을 충족하는 주거용 부동산만 신고 대상이다.
- 아파트
- 연립주택 및 다세대주택
- 단독주택
- 주거용 오피스텔
반면 상가, 사무실, 창고 등 비주거용 부동산은 임대차계약 신고 대상에 포함되지 않는다.
보증금·월세 기준 금액
주택이라 하더라도 계약 금액이 일정 기준을 넘지 않으면 신고 의무는 발생하지 않는다.
- 보증금 6천만 원 초과
- 또는 월세 30만 원 초과
두 조건 중 하나라도 초과하면 신고 대상이 된다. 예를 들어 보증금이 3천만 원이더라도 월세가 40만 원이라면 신고해야 한다.
전세 계약의 경우 대부분 보증금이 기준을 넘기 때문에 사실상 대부분의 전세계약은 신고 대상에 해당한다고 볼 수 있다.
신고 기한과 적용 범위
임대차계약 신고는 계약 체결일을 기준으로 30일 이내에 완료해야 한다.
신규 계약뿐 아니라 다음과 같은 경우도 신고 대상에 포함된다.
- 계약 갱신 시 보증금 또는 월세가 변경된 경우
- 계약 기간이 달라진 경우
- 임대인 또는 임차인이 변경된 경우
단, 금액과 기간이 모두 동일한 단순 갱신은 신고하지 않아도 된다.
신고 의무자는 누구인가
법적으로는 임대인과 임차인이 공동으로 신고하는 것이 원칙이다. 하지만 실제 운영에서는 임대인 또는 임차인 한쪽만 신고해도 효력이 인정된다.
따라서 상대방의 협조가 어렵더라도 임차인이 단독으로 신고를 진행할 수 있다.
임대차계약 신고 방법
신고는 오프라인과 온라인 두 가지 방식으로 가능하다.
① 주민센터 방문
- 신분증 지참
- 임대차계약서 원본 또는 사본 제출
- 담당 공무원이 계약 정보 전산 입력
② 온라인 신고
- 부동산거래관리시스템 접속
- 공동인증서 또는 간편인증 로그인
- 계약 정보 입력
- 임대차계약서 파일 첨부
온라인 신고는 시간 제약이 없고 대기 시간이 없어 최근에는 온라인 방식이 더 많이 이용되고 있다.
확정일자와의 관계
임대차계약 신고제를 통해 신고를 완료하면 대부분의 경우 확정일자가 자동으로 부여된다.
다만 전입신고까지 자동으로 처리되는 것은 아니므로, 실제 입주 후에는 반드시 별도로 전입신고를 해야 대항력과 우선변제권이 완성된다.
신고하지 않았을 때의 불이익
임대차계약 신고를 하지 않거나 기한을 넘겨 신고할 경우 최대 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있다.
또한 향후 보증금 분쟁이나 전세보증보험 가입 과정에서 불리하게 작용할 가능성도 있다.
자주 헷갈리는 사례 정리
- 보증금 5천만 원 + 월세 35만 원 → 신고 대상
- 보증금 7천만 원 + 월세 없음 → 신고 대상
- 보증금 4천만 원 + 월세 20만 원 → 신고 대상 아님
정리하며
임대차계약 신고제는 전입신고, 확정일자와 함께 임차인의 권리를 보호하는 핵심 행정 절차 중 하나다.
계약 후 30일 이내 신고, 대상 금액 기준 확인, 전입신고와의 연계까지 함께 챙긴다면 전세·월세 계약에서 발생할 수 있는 불필요한 위험을 상당 부분 줄일 수 있다.